| 房屋未依法登记领取土地使用权属证书，不具备法律规定的房屋转让的条件 海口住建局为此类房屋办理转让更名登记违法 《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的……”第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”可见，我国房地产权属登记管理实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房屋未依法登记领取土地使用权属证书，不具备法律规定的房屋转让的条件，因此只有房屋所有权证没有土地使用权证的房屋不能转让。 房地产权属证书，在三亚指的是两证合一的“房地产证” ；在海口指的是房屋所有权证和房屋土地使用证两证。 但是，《城市房地产管理法》于１９９５年１月１日生效至今已17年多了，无房屋土地证的二手房，在海口仍可以转让。为什么《城市房地产管理法》保护购房人分割占有小区土地合法权益的条款，海口不执行。 ●无房屋土地证的二手房可以转让，有利于房管部门与开发商勾结或将违章建筑变“合法”，不需事先买通土地管理部门官员一起作案，少人分赃得利多。 《房屋登记办法》第二十二条第（一）项规定：违章建筑不予登记。 《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》，明确规定，商品房开发建设单位取得销（预）售许可证后15日内，须向市、县土地管理部门申请办理《房屋国有土地使用权分割转让证明书》。商品房销（预）售时，商品房开发建设单位应将所购房屋对应的《房屋国有土地使用权分割转让证明书》交付给购房者，购房者凭该证书及《房屋所有权证书》向土地管理部门申请办理现房屋国有土地使用权变更登记手续。 如果二手房未取得土地使用权变更登记，仅凭房产证就可以在市场上流通，房管部门就大胆违法，或准于违章建筑办理所有权登记。如果执行《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，二手房的屋产证和土地证两证不齐全的，不能转让，那么，房管部门准于违章建筑办理所有权登记的，就得事先买通土地管理部门一起作案。 ●无房屋土地证的二手房可以转让，有利于房管官员偷吃房产转让税。 房地产主管部门备案的预购商品房，在没有办好房产证之前不能转让，不存在更名费。 但是，在海口，有“更名费”之说。据传言，在房管部门备案的预购商品房，其“更名费”就是将好处费偷偷交给有关官员，好处费数额小于该商品房取得房地产证后合法转让时应缴的税金数。 《关于做好稳定住房价格工作意见》（国办发[2005]26号）http://www.gov.cn/gongbao/content/2005/content_64235.htm第七条规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，在预售商品房预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。 按照官场潜规则，主管官员要是没有拿到好处费，绝对不会违法为当事人办理预购房产更名！ 《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/10619646.html规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 对计算机行家来说，房管官员违规为预购商品房办理转让手续案很好取证。在海口住宅和房地产信息网[楼盘公示] http://www.hkrealestate.gov.cn/lpb/index.asp里，预售和预购的商品房均有备案，商品房未办房产证之前更名的，网上都有记录。如果记录被删除，网络警察可以恢复。 ●没有房屋土地使用权分割转证明书或土地证的二手房，也可以在市场上转让流通，不利于购房者办理房屋土地证。土地是购房者花钱从开发商处购买的，土地证仍长期登记开发商的名不肯变更到购房者名下，影响社会稳定。 海南日报2002年曾报道，以往海南省房屋土地使用权登记不甚规范，存在不少弊端。一些分期开发的房地产项目，由于建设周期较长，整个项目没能进行建设用地竣工验收，而无法及时办理土地证。有的住户房屋买了几年，土地证还没拿到手。更有甚者，个别开发商将房产出售后，竟将土地使用权证拿到银行抵押。（http://www.hainanbiz.com/news/read.php?infotype=2&id=371） 为此，海南省国土环境资源厅出台了《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》，进一步规范房地产转让行为，保护房屋权利人的合法权益。 该《办法》从2002年11月1日起施行。该《办法》明确规定，商品房开发建设单位取得销（预）售许可证后15日内，须向市、县土地管理部门申请办理《房屋国有土地使用权分割转让证明书》，经市、县土地行政管理部门审核，对符合规定的，向商品房开发建设单位颁发该证书。商品房销（预）售时，商品房开发建设单位应将所购房屋对应的《房屋国有土地使用权分割转让证明书》交付给购房者，购房者凭该证书及《房屋所有权证书》向土地管理部门申请办理现房屋国有土地使用权变更登记手续。土地管理部门接到申请后在15个工作日内核发国有土地使用权证。 附：海南省国土环境资源厅关于商品房国有土地使用权分割登记有关问题的复函（琼土环资函〔2010〕1451号）http://www.dloer.gov.cn/ReadNews.asp?NewsID=9096 |
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