二手房交易繁荣后有隐忧

谢小茹

　　□ 胡笳 王廷好 樊波

　　二手房作为房地产市场的重要组成部分，其走势好坏成为房地产市场活跃与否的一大标志。进入年底，商品房市场成交量出现大幅回升的同时，二手房市场交易急增50％。

　　不过，业内人士指出，数字激增并不意味着二手房市场重归繁荣，由年底“抵押潮”、“就学潮”造成数字攀升，尤其是新产生的“抵押潮”其后暗含违约风险令人担忧。

　　增长50%并非真繁荣

　　在事业单位工作的小姜正在四处托人打听一套门面房：不是用于自用而是用于抵押。“我的朋友想跟我借30万，而贷款的担保就是这套房子。”她担心的问题是这套房子产权是不是属于这位朋友，另外在自己之前，房子是否还有抵押给他人。

　　这种情况屡见不鲜。下半年起，尤其是进入11月份，昔日冷清的二手房市场突然火了起来，前往办理产权过户的市民络绎不绝。数据显示，今年11月份，连云港市市区二手房成交面积达5.2万平方米，套数584套，超去年同期50.6%，环比上升了13.76%。

　　数据虽然增长迅速，但是业内人士指出，二手房交易增长的数据其实有些“虚”：“从我们登记的情况看，前来办理二手房过户手续的人群主要是学区房过户和办理银行抵押过户，真正意义上的二手房买卖数量变化并不大。”

　　“抵押潮”： 暗藏违约风险令人担忧

　　为了办理抵押而进行房产过户成为二手房交易市场的新趋势。“临近年底月末，银行的贷款把关进一步严格。”不少银行规定一套房不得办理实物抵押，而没有抵押无法贷到款，因为“抵押”而办理过户的人潮应运而生。

　　这种过户抵押实际暗藏违约风险。很多抵押者选择过户的原因是只有一套房，本身并不符合贷款条件。而被过户的原房主，其家庭极可能仅拥有这一套房产。一旦贷款人违约，房屋将由银行处置，失房家庭如何生存成为难题，而如果被抵押的房产是过户他人的产权，贷款者携款潜逃，这笔损失将直接落到无辜者头上，银行的处置又将出现新难题。“目前来看，这股‘抵押潮’中进行房产过户的多是关系亲密群体，以父母子女、兄弟姐妹为主。但是，这种势头正在向商业贷款蔓延，部分朋友、同事也开始涉入其中，风险正在不断加大。”

　　“就学潮”：父母房产“卖”给子女

　　除了“抵押潮”之外，“就学潮”也成为二手房交易的一大动向，“不少都是孙子、孙女上学，爷爷奶奶将房子过户给子女。”工作人员表示。从他们办理登记的情况看，目前市区交易的二手房三分之一都是位于新浦东区的学区房。

　　不以馈赠方式而是以销售方式转给子女，原因更多在于税率。一位着手办理过户手续的赵先生告诉笔者，他和老伴所住的房子位于苍梧小区附近属于学区房，已经有10年了，为了给孙子上学，他办理过户时也咨询过房产专家。

　　“房屋10年后进行买卖交易，免除了营业税和个人所得税，税率上与馈赠大致相当。最大的区别在于这套过户的房屋如果由子女二次售出时，子女将承担一笔‘个人所得税’，需要缴纳该房屋销售总价20%的税费。因此，更多的父母子女之间的产权过户采用买卖。”工作人员表示。

　　“炒房”致富时代已然过去

　　“激增50%，并不意味着二手房市场真繁荣。”产权交易中心登记科负责人表示，从他多年的工作经验来看，如今更多的购房者是真正刚需人群。贷款利率和税费决定二手房市场不可能太火。2000年左右通过炒房致富的风潮，如今很难重演了。

　　“最重要的就是税费和贷款利率。”他给笔者算了一笔账：以东区一套7000元/平方米，总价在80万的房屋为例，假设该房屋涨至100万元。屋主在5年内买卖赚得20万元，需要缴纳的税费大约为（评估价-取得价）×5.65%的营业税和所得税，即1.13万元。

　　与此同时，贷款的成本同时要由屋主背负。假设屋主所贷为10年公积金，以4.5%利率计算，60万元贷款须还利息14.62万元。即使5年后过户税率降低，其可获取的利润空间也依旧很小。而如以商业贷款7%年利率计算，60万元贷款的利息要达到21.175万元，屋主反而还需多支付1万多利息。

　　炒房的关键在于资金的周转速度，高税率锁死了资金动态，贷款利率降低了收益空间。业内人士指出，目前，国家对房地产的调控方针并没有发生大的改变，今年年底的回暖或将延续到明年，但是，像2000年至2009年的暴涨很难再度出现。“目前，房地产市场的繁荣更多来自刚需，二手房交易也依靠刚需支持，炒房致富的时代或许已经终结。” （编辑：贺耀堂）