| □ 胡笳 如果要用一个词来形容2011年上半年港城楼市的状态，那么没有比“观望”更恰当。受库存、资金链、政策等三重困局压迫，港城上半年楼市走势并不明朗，那么下半年走势如何呢？对此，专家进行了点评。 困局一：销售量与库存量不成正比 上半年，房地产市场面临的一大困局就是销售量与库存量不成正比，朝阳路某楼盘销售中心就是缩影之一。 虽然楼盘推出已近一年，不过销售情况并不尽如人意。300多套房屋仅售出不到1/3。采访时，笔者发现，300平方米的售楼大厅空荡荡不见一个客人，售楼小姐告诉记者，他们上午仅接待了一位客人。“其实，房价相对周边楼盘并不贵，只是最近贷款控制得严格，又有不少客户希望价格能够回落，观望情绪作祟。”售楼处的工作人员进行了分析。 受政策调整影响，上半年，市区内的房地产销售增幅放缓，其中，连云区更出现了少有的负增长。1～6月，连云港市平均每月登记销售的商品住房面积仅为14.465万平方米，市场观望气息浓郁。 销售量下滑的同时，新盘推广却在加快步伐。今年1～6月份，市区商品房累计可售面积达到了277.21万平方米，其中，商品住房占167.18万平方米，连云港市的商品房库存量逼近历史高位。如按照上半年的销售进度进行计算，仅上半年的新推房源就需要11.5个月的时间才能消化。 下半年，有消息表明各房地产商放慢了推盘脚步。不过，专家表示，楼盘库存量的积压增加，将让小型开发企业资金链更加紧张。预计下半年房价增幅会减缓，部分小型房企的让利幅度会进一步增大。 困局二：“结构性”钱荒影响企业发展 连云港市房地产贷款的数据也从侧面反映了连云港市房地产市场面临的严峻形势。数据显示，商业性个人住房贷款以及房地产开发贷款都出现了大幅少增的现象。据统计，到6月末，金融机构房地产贷款余额224.55亿元，比年初新增23.29亿元，比上年同期少增16.71亿元。其中，住房开发贷款比年初新增了3.46亿元，比上年同期少增了6.77亿元。 “房地产开发商想要获得贷款，难度太大，尤其是那些小型房地产开发商。”连云港市某银行信贷科的工作人员告诉记者，受稳健的货币政策和从紧的房地产调控政策影响，上级金融机构对于房地产贷款的审批更加严苛。 压力之下，部分房地产商开始转向“影子银行”、高利贷等手段筹集资金，有些开发商直接向买房人借贷。某房地产开发企业打出“房费也能投资理财”的招术，承诺3年内无理由退房，不但能房费全退，甚至还能获得年利率8%的分红。 专家分析，上半年，实施的稳健货币政策以及房屋限购令对房地产业的影响较深远，导致部分房地产开发企业出现资金链趋紧的现象。不过，由于一些建设项目储备了部分项目资金；另外，受政策调整影响，部分一线城市的大型房地产企业向二三线城市转移，带来大量资本。目前，连云港市房地产市场总体比较平稳。 困局三：政策前景更加扑朔迷离 而政策方向偏移，更为房地产市场的前景增添了不可预知性。 今年上半年，央行连续6次提高存款准备金率至21.5%，2次上调存贷款基准利率，其中一年期商业贷款利率由年初的5.81%上调至6.31%，创历史新高。两次上调存贷款基准利率增加了房企的贷款成本和购房者的购房成本。每月必至的存贷款准备金率上调，造成资金来源关口收紧、银行贷款申请困难等，对高资金能耗的房地产企业无疑是雪上加霜。 而这也许仅仅是开始。7月12日，国务院进一步提出了扩大限购范围、抑制二三线城市房价过快上涨等新的调控方向，将限购令延伸至二三线城市。日前，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”，已有20余家信托公司暂停了房地产信托业务。有业内人士称，下半年江苏省也将出台“差别化”调控，对住房贷款利率和首付进行“差别化”调整，而这种调整只会上浮不会下调。 与此同时，下半年金融机构将放宽房地产贷款管制的声音也有传出。7月27日，“2011年中国价值地产年会”上副会长顾云昌指出，“十二五”期间，资金供应将由堵变疏。部分银行将放低对于房地产企业贷款的限制门槛。 后市预测：上涨幅度减慢 观望还将持续 虽然困局暴露了房地产经营中存在的弊病，但并不会造成房地产市场走向的根本性改变。 “下半年，在现有房地产调控政策下，连云港市房地产市场将保持适度平稳。”淮海工学院经济学专家雷岁江教授表示，尽管房地产市场区域性特征明显，但其大体走势离不开国际尤其是国内大形势，连云港也不例外。 很显然，在当前适度紧缩的货币政策大背景下，加上国家对部分一、二线城市房价虚高以及非刚性住房需求的密集调控，目前市场所表现出来的特征会在下半年持续。 不过，由于消费者对政策环境的评判和对市场形势的预期，在未见新的、明确的调控政策前，观望会持续。 （编辑：庄婷婷） |
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