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发表于 2009-8-5 09:24:04
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楼市的狂热或行将结束
陈杰
复旦大学住房政策研究中心常务副主任
种种迹象表明，2009年春以来的楼市狂热行将结束，尤其在二手房市场将率先出现逆转，下半年将很难再出现上半年的火爆气象。
2009年春夏之交的楼市到底有多狂热？比2007年之夏还要热。国家发改委数据显示，1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%。1-6月，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%。中国房地产指数研究院数据显示，上半年，杭州、深圳、天津住宅成交面积较去年同期分别增长180.4%、148.9%、115.5%，苏州、重庆、青岛亦超过或接近100%。再根据DTZ戴德梁行报告显示，上半年全国十大样本城市共成交商品住宅5396万平方米，同比增长85%。上海、杭州、深圳等城市都超越2007年之夏，并连续刷新最高月度成交量记录。其中二线城市受到地方政府更为灵活的补贴政策的刺激，成交量恢复更为明显。在价格方面，进入第2季度以来，随着前期滞压的高端豪宅产品的积极入市以及部分发展商取消优惠选择提价，全国十大样本城市新建商品住宅价格呈现显著回升。其中一、二线样本城市较第1季度分别环比回升10%和7%。上海等城市的价格已经逼近或恢复到历史最高记录。
上半年楼市为何这么热？原因很复杂，但简而言之，三个主要原因：
一、政策面——政府出于保增长而对房地产业的特殊扶持政策。政策包括房地产交易税费的减免、二套房贷首付放宽、史上空前的7折优惠房贷利率，一些地方政府还筹划买房落户、买房奖励等，同时给开发商的资本金比例要求下调和提供优惠信贷，如要求银行对各类开发贷款包括土地出让金给予延长和展期。这些政策一方面刺激了居民需求，另一方面稳定了开发商本来大乱的阵脚，不需要靠抛售来度过资金链压迫危机，“百日巨变”没有出现。2009年上半年全国范围内房地产开发企业从银行系统获得的信贷资金总量已超过8,000亿元。仅半年时间房地产开发企业获得的信贷支持总量就相当于2008年全年资金总量的近八成。
二、货币面——史上最宽松的货币政策背景下，除了第一条中所说特殊照顾下但还算正规的资金，还有巨额其他信贷资金以各种方式转进房地产业，爆炒楼市。2008年末以来，央行对市场注入大量流动性。6月单月新增贷款就达1.5万亿元，整个上半年人民币新增贷款近7.4万亿元，这一数据已远远超出年初政府设下的全年新增贷款下限：5万亿元。很多分析人士估计巨额新增信贷资金中至少有四分之一进入股市和楼市。除此外，上半年广义货币增速高达24%，宽裕的流动性引发社会普遍的通胀预期恐慌，虽然目前还是通货紧缩，但一般认为从货币大量投放到通胀出现有9个月以上的滞后，通胀的阴影缭绕在人们心头。在这个背景下，人们普遍倾向或说愿意相信通过持有房产是抵消通胀风险的最好办法，这更加剧了楼市资产的泡沫。
三、基本面——2008年楼市深度调整的阶段性反弹。某种程度上，2008年楼市是过度恐慌了一些。2008年，全国商品房销售面积6.2亿平方米，出现了2003年以来的第一次下降，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%。在严重恐慌国际金融危机冲击、对中国未来难以判断的背景下，人不仅们买涨不买跌，开发商也是如此心理，2008年新开工面积、购置土地面积都在下半年出现大幅度下降甚至负增长。直到今年上半年，房屋新开工面积4.79亿平方米，仍同比下降10.4%。而同时上半年经济刺激计划效果下，很多人以为国际金融危机不过如此，开始恢复购买住房计划乃至重新投资房地产。一方面需求的恢复增长是即时的，另一方面供给却是滞后多个月的，去年开发商大幅降低买地和推迟开盘的短缺刚刚显露。这直接导致很多城市因为楼市多月供小于求而出现住房高度紧俏，甚至排起长队，造成人们恐慌性购买，楼市一时火爆。成交量持续恢复带动前期库存积压加速去化，根据DTZ报告，至本年6月底，全国主要城市库存去化量已超过原有库存46%。若按2009年的月均成交测算，预计未来3个月内现有库存将有可能消化出清。另据中国指数研究院报告，虽然楼市火爆，北京、成都、武汉、深圳等城市上半年新上市面积同比下降20-30%，6月末北京可售面积为1472万平方米，较年初减少23%，出清周期跌落至9个月，上海、杭州、深圳更只有3-6个月。
根据以上分析，楼市回暖乃至火爆的基础十分不牢靠，如沙滩上的城堡，来一阵风就随时可倒。逐一分析以上提到的支撑上半年楼市的三大要点，这里倒过来分析。
第三点的市场反弹调整，看起来是市场自身规律，但显然这只是阶段性的。随着楼市火爆，不佳不少因在去年销售不佳而原来被迫封盘的楼盘现在都加速开盘，各地政府推地热情快速高涨，开发商也疯狂拿地和加快推出新盘，“地王”再次频出江湖，供求状况很快将逆转。如万科近日表示，全年新开工面积从年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高幅度高达45.2%。目前万科名下的项目储备就高达2070万平方米，接近上海楼市全市一年的需求量。众多大开发商皆有此意步万科后尘大幅增加新开工面积。汹涌而来的新增供应显然会打压房价的上涨空间。同时，7月份数据显示，30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%，其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降，北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。虽然与季节性有一定关系，但就市场气氛来说，显然有明显降温。
第二点的货币政策面，下半年必然会有改变的。最近,王石在公开发表演说中表示,楼市的走势取决于货币政策,如果继续保持宽松的货币政策,今年房价还将上涨。但反过来，如果货币政策稍有紧缩，楼市走势就危险了。2007年末那么繁荣的楼市在转眼之间就盛极而衰，就是因为房贷紧缩了一下下，前车之鉴尚在。目前已经有很多信号显示，今年下半年的货币政策绝不可能像上半年那样宽松了。如7月9日央行恢复了暂停半年多的一年期央票发行，就是一个明显信号。从历次宏观调控的历史经验来看，市场普遍预期，央行要逐步收缩信贷规模和减缓流动性扩张了。
第一点的政策面，在下半年调整可能性也很大。政府要保增长是要靠房地产业，但主要是希望通过增加房地产投资和开发量来拉动从钢铁、水泥、建材、建筑、家具和装潢等众多一连串上下游产业发展和增加就业机会，并不希望房价过高导致购买力不足、交易量下降，开发商投资意愿不大或后劲不足，不希望中国版的房地产市场危机来破坏好不容易出现的经济复苏前景，更不希望带来房价的过度上涨引发社会矛盾和不安定因素爆发。所以必然不会对楼市过度火爆坐视不管。靠开发商捂盘或违规信贷资金炒作来制造房价上涨更是有悖政府利益。5月起，有关开征物业税等风声频发就是先试探，《人民日报》、新华社等中央媒体也频发文章喊房价过高，都是预警。如果这些劝告还是实在压不住楼市热潮，必然会有重拳出击。
那么打压楼市会从哪里开始？二手房市场。如果说一手房市场火爆还有拉动经济的功能，二手房市场炙手可热就完全陷为投资和投机者狂欢的天堂，对经济对民生都无直接益处。所以紧缩二手房贷、重新提高交易税费、限制和延长转手期都是政府近期可能的举措。
就是从基本面看，由于上半年的楼市行情是年初时所料未及的，许多银行已经将全年的贷款预算用完，有些银行更是在第一季度就已完成了全年预算的100%-300%，收紧二套房贷也是大势所趋。7月20日，上海银监局转发了银监会近期下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求在沪各银行严格按照《通知》精神，加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，对二套房贷不得变相降低成数最低首付四成、利率上浮10%的政策底线。从沪上多家房产经纪机构得到的反馈，其实从7月份以来，上海二套房房贷首付和利率均已按照银监会政策执行，受此影响，二手房成交量已开始出现下降征兆。如媒体报道，根据上海某地产中介全市近80家门店不完全统计，7月份特别是7月中旬以来，挂牌量出现近一成萎缩，而成交量萎缩近三成。某专业代理二手房贷的投资公司，6月份上半月，其代理的二手房贷款超过3亿元，而7月份以来，二手房贷款申请总量正在大幅度下降，降幅约为25%。这些都是二手楼市可能逆转的信号。
二手房市场一旦开始冷却，会大大挤出一手房市场的投机泡沫空气，从而带动后者也走向平稳乃至掉头走低。 |
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