学会英语，防忽悠

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中美两国是两个正好镜像相反的的国家, 以中国国内宣传, 和国内观念推断美国的问题往往会得出和事实正好相反的结论.
常在网上看到一些似是而非的观点, 都没有事实做依据. 有些是因为信息差,以中国的情况推断国外事物. 更多是凭空捏造出来忽悠国内老百姓. 比如博鳌亚洲论坛秘书长, 中国WTO首席谈判代表龙永图拿美国举例：用美国三成人群买房，六成人群租房. 来说明国内房价合理性 (穷人就应该买不起房). 实际上美国7成人有房, 3成租房, 下面回说到. 虽然中国老百姓常年累月受人忽悠, 幸福感不断增加, 但象龙永图这样的“D和GJ领导人”, 在青天白日. 朗朗乾坤下对别国公开数据说谎, 不由让人赞叹忽悠水平又提高到了新高度.
　　还有一个国内广泛流行,有人故意散布的谎言之一, 是美国物业税很贵, 要几万美金一年,大概是为了物业税出台做准备.几万美金的税要年薪多少才交的起? 美国家庭平均年收入才5万美元左右. 都交了税自己吃啥? 实际美国物业税在1%左右. 有些地方高. 比如德州3%, 但是德洲没有州税, 足以补偿.
　　那么美国倒底房子多少钱, 拥有房子的成本倒底是多少? 先看一组数据:
　　美国全国独立别墅中间价是17万美元.
　　2009年美国大学应届毕业生的平均起薪是$46,000. ( http://www.simplyhired.com/a/salary/search/q-college+graduate)
　　美国大概70%人拥有自己的房子(和中国啃老族不一样的是, 住父母家不算拥有自己的房子), 这些房子绝大多数是独立别墅.
　　
　　那么美国人是怎么决定买不买房? 买多贵的房子?
　　
　　在美国买房还是租房是一种理性的选择, 考虑因素很多,要通过计算才知道.有很多计算工具帮助你作出这样的决定, 随便在网上搜索下, 就可以找到无数这样的工具.下面是我随便找的一个.
　　http://realestate.yahoo.com/calculators/rent_vs_own.html

简单的说，七年如果租房房租$91,950，由于美国按揭的利息是免所得税的，交的物业税也是免所得税的，再加上每年2%的房价上涨．美国买房子的比租房合算的多(总共$48,829)．这是按住7年算．即使加上6%的卖房成本，买房也比租房便宜$24,296. 换个角度说，如果在美国按揭买25万的房子，即使７年后卖了，加上6%的卖房成本，成本要　$53829，算下来７年84个月，每月成本核算＄６４０．８．换算成人民币4,358　一个月．
　　
　　如果你在杭州买一个80平方的毛胚房，假设10000一平方，自己再花10万装修，这已经非常非常底层了，现在这样的房子估计都找不到了．如果按偈每月大概也要4000, 国内按偈我不会算，但是我知道我的一个朋友就是这样．所以杭州的80平方的毛胚房和美国的一个25万左右的别墅每月成本差不多．
　　那么25万美元能在美国买什么样房子？当然房子差别很大，中间水平17万，２５万是比中间水平略好一些．还是给两个link 自己看把，这是在我的城市．房价在美国算中间水平．前面一个房子30万左右，后面一个40 万．（注意要看里面的virtual tour, 各个房间）
　　http://homesite.obeo.com/viewer/default.aspx?tourid=351392&refURL=http://centex.com/Plan.aspx?nbrid=46612&plnid=390669&locale=en-US
　　http://www.ryland.com/find-your-new-home/1-atlanta/1029-james-creek-masters-collection/11224-marseille.html#floorplan-virtualTour
　　显而易见，国内ZF说，中国有5亿人达到了美国中产阶级的生活水平．是指价格达到了美国中产阶级的水平．至于实际生活水平，要看你体会了．８０平方里房间只怕没有美国中产阶级放衣服的壁橱大．需要指出的是，美国房子很少以单位价格算价钱，很少有人说一平放多少钱．因为房子和房子是不同的．如果真要以单位面积算，标准也有很大差异．为了避免把苹果和桔子比，有必要说明一下不同点:
　　１． 美国房子都是装修好的，样品房里除了家具，装饰东西，都是包括在内的
　　２． 美国房子都是算使用面积，仅此一项面积算法就差了15%-30%，我认识一人在上海买了250平方房子，实际使用面积190,可见差距有多大
　　３． 美国房子有很多巨大的地方根本就没有算到面积里去．原则上是没有空调，地毯的地方就不算面积．这包括车库（２－３车），地下室（如果有），阳台，　储藏室．上海那人又另花了80万RMB，买两车位
　　４． 美国住房包括永久地权．现在一般房子占地.1/4英亩，　老房子更大
　　这么说来，美国买房子比租房合算的多．一般人3-4年工资就可以买，那么为什么还有30%的人没买房．原因很多，最主要的原因是工作不稳定．房子流动性差，如果你每隔２－５年就要换个地方，有了房子就是很麻烦的事．房子在市场可能要很多月才能卖掉．现在基本平均要卖一年多. 一般卖房要有6%的中介成本．持有房子3-5年就卖很难把成本赚回来．所以抄房子很难．当然不是没有，在特定时段，特定地点抄房（flip）的机会还是有的，比如有些地方2000-2005平均每年涨20%．
　　另外有一些人信用历史不好, 贷不到款. 水电费都不付的人, 能指望他们还贷款? 银行曾经也贷给这些人过, 如果房子一直涨, 银行把房子收回也不会大亏. 一但房子不涨了, 就闹出了人人皆知的次贷危机.
　　美国房子最近大跌，有几百块的房子，国内报道中国有专门旅行团到美国抄底房产，但是他们最后还是空手而归．原因很简单，假设同样花25万买房子，１００％现金，交１％的物业税，其他费用（维护，水电煤气，草坪）３%, 如果房子每年只涨2%（用我前面计算同样的的参数）．你的投资回报率是－２％．如果要出租，一般要找人打理，除非你自己管理.,　假设你租金回报率５％（１０００一月），抛去物业税,拥金, 远不如稳稳地拿5%合算．正好相反的是美国中产阶级，由于美国的税收制度，不但每月只花＄６４０住别墅，而且他的投资回报率是10%,因为他首付只有20%,2%的增值就是10%回报率．所以中国抄房团在美国没买房子是对的，只有世界级大傻才会这么干．
举个实际例子说．我有一个很要好朋友在国内雇了2000人，国内也有别墅．算是富豪吧. 移民加拿大，一出手在温哥华就买了120万加元的房子．温哥华是非常昂贵地方，主要都是国内富豪抄起来的．120万算不上好房子，照他说法＂刚刚能住进去＂．今年去一次温哥华，听说那里房子跌了30%. 　这不去管他．如果１２０万投资5%的收益就是6万．买了房子要维护，要交房地产税．所以实际成本远远高于6万．如果用这６万租房，每月5000, 撑死了．还没算上那跌的30%.
　　如果是美国中产阶级，情况就完全不一样了，美国也有比较昂贵的地方，比如硅谷．１２０万加元相当于100万美元，100万美元在硅谷买的房子也是中等偏上，年收入25万的家庭在硅谷非常普遍, 就可以买100万的房子, 20%首付, 贷款80万, 每月大概按揭$4800, 而收入是20000以上, 都是税前. 而且人家享受税收好处, 实际成本低30%．
　　在中国国内买房子就和美国有完全不同的理念了．比如我上面提到的上海人，买了1200万的房子，又花了80万买了两车位．我不清楚她首付多少，只是听她说是贷款买的．显然买房子的目的就不是为了自己住这么简单了．即使她是用现金买房，１３００万现金的机会成本有多少，假设投资每年收益5%左右，一年住房成本就是65万．这样的损失显然要房子涨价才能赚回来．而且涨幅必需超过5%,　如果是贷款的那要涨的更多才行．
　　http://blog.qq.com/qzone/622000526/1251190046.htm
　　看了上面这篇博课，叹服人家看问题明白．感情国内富人都把房子当黄金储备了．不是（光）用来住的．房子要不断涨才行．不然的话，第一, 资金压在那里是要有机会成本的（和其他投资比），第二, 如果是贷款是有利息要付的，第三, 房子多少有费用．比如折旧．第四，其他东西会通货膨胀，房子不涨，实际上就是贬值了．所以房子必须涨，而且要涨很多才行（要比通货膨胀率和银行贷款利息高）．想象一下, 如果房子不涨, 手握1300万资产, 资本回报率为零, 是什么样的世界级大傻才会这样做? 由此可见房子不可能稳定在某一价位, 因为稳定了就没有投资价值了. 只能非涨即跌.
　　这样一来, 唯一的问题是地球是有引力的．除非大规模通货膨胀．所有东西一起涨（包括工资），房子不可能永远比其他东西涨的快．到那时房子的投资价值就消失了．我觉得上面博客里面的亮点就是那个沙丁鱼罐头的例子，作为价值标志，沙丁鱼罐头可以层层转手，价值可以节节上升，因为大家至少现在认为有价值．一但打开来用，就发现里面臭哄哄的．原来以为是黄金, 最后发现是大便. 你应该问自己的是, 你愿意做最后一个打开罐头的人吗？

CCAV就是牛，蚂蚁可以说成大象，当然了大象也能成蚂蚁

朝鲜人民说 - 全世界都羡慕我们